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二手房交易炒家和中介四招避稅 購房人風險大

時間:2008-03-11 14:57來源:天府早報 作者:
  

    成都地稅局相關人士解讀房產炒家和房屋中介機構避稅“花招”,向市民作出風險提示

    今年,有關部委出臺不少房地產宏觀調控措施,其中包括針對二手房交易的稅收政策,但不少房產炒家和房屋中介機構耍盡花樣逃避二手房交易稅收。昨(28)日,成都市地稅局相關工作人員對目前出現的一些“花招”進行一一分析,并向市民作出風險提示。

    花招一 利用公證先賣后過戶

    不少業主找到買家后,選擇到公證處公證轉讓房屋,再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉讓手續。到公證部門辦理交易公證手續所需花費,與全額征收營業稅及附加費相比,確實便宜很多。

    風險提示:房屋作為一種特殊商品,實行的是登記備案制,即使進行了公證,在未辦理產權過戶前,房屋的產權仍屬賣方。在此期間,若賣方私自將房屋賣給第三方,房屋的產權就會發生變化。賣方如果因資金短缺還可以拿房產去抵押貸款,當發生還款困難,銀行是有權利收房的。這種避稅辦法下,買方契稅是始終不能免的,只有賣方占了稅收便宜,但風險卻全是買方承擔。

    花招二 簽訂合同先租后賣

    針對5年內轉讓房屋全額繳納營業稅及附加費的政策,一些賣方與買方約定,買方先以租賃的方式入住,5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶,到時租金就抵房價。

    風險提示:這種方法和第一種方法一樣,也只是賣方節省了售房的營業稅及附加費,買方卻要承擔很大風險。因為房屋的價格具有極大的可變因素,按照現在房價趨勢,幾年后房屋價格上漲了,房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子,這對于買方來講,則要承擔由此帶來的諸多機會成本。

    花招三 假借贈與真賣房
   
    我國現行稅法規定,對私人贈與房屋的行為是不征收營業稅的。所以假贈予真賣房,也是一種比較流行的逃稅花招。

    風險提示:國家稅務總局最近已出臺新規定,要求個人贈與房屋必須提交有效證明材料(如公證書),經審核后才能免稅,而且規定,這種行為稅務機關不能開具發票。新規定最關鍵的在于,受贈方在以后轉讓房屋時會面臨高額的稅收,其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收,明文規定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。

    稅務人員給買方算了一筆賬,比如甲某2006年花40萬元買的房子,一年后以45萬元再出手,如果2006年不做假贈與,2007年他只需繳幾千元的個人所得稅;如果做假贈與,甲就要繳近9萬元的個人所得稅。

    花招四 簽訂“陰陽合同”
   
    這是一種最為普遍的做法,許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實合同之外,另外再簽一個假合同,把售房價格定得比市場價格低很多,以達到少繳稅的目的。

    風險提示:這是一種偷稅行為,如果被發現,買賣雙方除了補繳稅款還將面臨數倍罰款。成都市房地產交易中心征稅窗口就曾發現這樣的行為,并被移交稅務稽查部門進行處罰。一些人為了省錢,聽從中介機構簽訂假合同,結果自己冤枉被多罰了款;而中介機構矢口否認是自己策劃的,因為不是納稅人,反而沒事。(記者 羅向明)

 

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