第二個階段是量跌價跌階段。價跌的第一塊多米諾骨牌，一般會是規模較大或是位于郊區的純新盤，表現為以明顯低于之前預期和周邊項目的價格入市，原因是這些新盤進入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價在技術上也比較容易操作。之后，如果市場預期繼續悲觀，成交量萎縮，開發商的老項目沒辦法，也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講，二手房的價格是相對堅挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個體，除非特殊原因，都不會有資金壓力，但當一手房大規模降價后，一直以一手房為風向標的二手房也不會堅持多久，樓市會進入全面降價之中。至于降價幅度能有多少，會在哪個環節轉入價跌量漲、量漲價升的回暖通道，就要看這個階段市場的博弈情況了。  

　　周先生解釋說，目前北京樓市就處在這個階段，一手房普遍降了，二手房還沒降。需要注意的是，開發商的普降都是“丟卒保車”的性質。只不過對于大公司來說，他的“卒”可能是一個項目；對中小公司來說，他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”后，他可能就不降了。市場還不好，這個過程會反復。也就是說，開發商御寒的衣服會一層一層地脫，但除了個別項目，一般不會直接脫到“只剩褲衩”。

　　第三個階段，開發商萬一保不住“車”了，也會率先通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局，一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。最后一步，迫不得已，開發商才會“一降到底”，那時就有可能真是“白菜價”了。

　　能否等到

　　開發商只穿“褲衩”？

　　日前，綠城地產爆出資金緊張、股價大跌的消息。之后，綠城地產董事長宋衛平在微博上說，一、努力做銷售，把房子賣出去；二、騰挪掉幾個項目；最后，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了。

　　周先生分析說，目前市場博弈還處在第二階段，從宋衛平的表態也可以看出，他的第一步是“努力做銷售，把房子賣出去。”在房價下跌通道中，怎么努力把房子賣出去，他可能會選擇“丟卒保車”式的降價，這和他說的第三步“直接把價格降到底”是有本質區別的。另外，這中間還隔著一個“騰挪掉幾個項目”，騰挪掉幾個項目，沒有幾個月到1年的時間是不夠的。所以說，從綠城這個公司來看，資金鏈現在一定是很緊張的，它的“降到底”過程還這么漫長，其他資金還可以的公司就更不用說了，這個周期會比較長，也許半年、也許一年，甚至更長。購房人要做好持久戰的準備，當然，也有可能根本等不來這一天。

　　潘石屹也認為，開發商淪落到只穿“褲衩”的程度不太可能。他解釋說：“現在中國經濟最薄弱的環節在哪？第一就是中小型企業，他們的大部分產品出口到歐美，現在歐洲出口不行了，勞動力成本還在上升，政府的基礎建設項目比較多，占用大量勞動力，銀行利率也在提高。第二就是地方政府，開發商還沒有死，穿單衣服的先死了。”換言之，如果開發商出問題了，中國經濟就會出問題。不過，樓市整體沒問題，不代表個別開發商沒問題。一些開發商會面臨被洗牌或清盤退出，這對于購房人來說，也許會有“撿漏兒”的好機會。

　　北京房協秘書長陳志分析說：“從目前來看，政府短時間內不會取消限購，但不太會允許房價下跌太快。年底價格漲幅回落最為明顯，并將持續到明年。樓市進一步回歸理性了，部分房價過高的地區會逐步消除泡沫，房價持續穩定，暴漲時代已經過去了，這是我對政策走向的一個基本判斷。基于此，我認為，北京房價大跌的可能性很小，當然，像京貿國際城等項目的個別案例除外，因為去年價格的水分太大。沒有去年的暴漲，也不會出現大跌。但從目前降到8000元、9000元，從現在看，不可能。因為14000元這個價格，有人出手，而且人還不少，就證明有支撐，相對筑底了。”

　　另外，陳志還指出：“現在，周邊的許多朋友也問我，房價什么時候到底？我覺得這里面有一個誤區，許多人都想抄到這個底、這個點，但這個點是稍縱即逝的，而且是從后往前看的，你要刻意地等，可能一輩子也買不了房。實際上，大家說的房價這個底，應該是一個區間，一個波段，在這個波段上，什么時候買都可以，所以，我個人認為現在買房還是在一個合理的價位上的，購房人可以適時出手。另外，從長期來看，房價依然堅挺，是抗通脹防縮水比較不錯的選擇。”(記者 李海霞)