據(jù)第一財(cái)經(jīng)日報(bào)報(bào)道 9年前，北京一名IT工程師提出合作建房倡議，此后，國內(nèi)十多個(gè)城市的幾十名市民分別多次發(fā)起合作建房，但最終均無疾而終。
9年后，河南許昌一家號稱“代理住房建設(shè)”的小公司，卻以類似模式，較周邊房價(jià)低35%。
與此同時(shí)，關(guān)于該公司涉嫌集資建房、擾亂地方房地產(chǎn)市場的質(zhì)疑也開始傳出。
8月7日下午，記者趕赴許昌，就許昌市惠民房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“惠民地產(chǎn)”）所宣稱的“代理住房建設(shè)”事宜進(jìn)行采訪。
中介地產(chǎn)一套班子
工商資料顯示，與惠民地產(chǎn)所開發(fā)的總投資為1.3億元的書香苑項(xiàng)目相比，惠民地產(chǎn)的注冊資本僅為800萬元。
2007年初，當(dāng)?shù)赝诵萋毠罱鸪恰⑼醵Y儀、陳漢等人開始籌劃合作建房事宜時(shí)，該公司啟動(dòng)資金僅有30多萬元。
30多萬元的資金是如何撬動(dòng)1.3億元的書香苑項(xiàng)目的？
“實(shí)際上，惠民地產(chǎn)搞的那一套，是變相的集資建房。”當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。
但作為公司創(chuàng)始人之一的楊金城否認(rèn)了這種說法，他告訴記者，雖然惠民地產(chǎn)的模式跟“集資建房”有類似之處，但卻是更創(chuàng)新的“代理住房建設(shè)”模式。
楊金城說，惠民地產(chǎn)個(gè)人委托代理建房模式的步驟為：首先，游說有建房需求的個(gè)人，與房產(chǎn)中介服務(wù)公司簽訂委托代理建房協(xié)議，并交納部分代建費(fèi)，之后，該中介服務(wù)公司再委托房地產(chǎn)開發(fā)商定向開發(fā)建設(shè)商品房。
為此，楊金城等在惠民地產(chǎn)成立之前，先成立了惠民房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司（下稱“惠民中介”），而且，相比于普通房產(chǎn)中介公司，惠民中介的經(jīng)營范圍多了代理建設(shè)商品房的項(xiàng)目。
最終，惠民中介與惠民地產(chǎn)形成了“一套班子、兩個(gè)牌子”。他們先是以惠民中介的名義吸納客戶和資金，之后用這些資金，以惠民地產(chǎn)的名義競拍國有土地，開發(fā)房地產(chǎn)。
2009年1月，惠民地產(chǎn)在開發(fā)書香苑項(xiàng)目之前，分別以1600元/平方米的房產(chǎn)價(jià)格，按照大套8萬元、小套6萬元的規(guī)定，向魏都區(qū)教體局下屬百余所學(xué)校的教師們收取定金。
相較于周邊地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒2700元/平方米的高價(jià)，書香苑項(xiàng)目的報(bào)價(jià)吸引了包括1097名教師在內(nèi)的共計(jì)2000多名許昌市民，他們先后向惠民地產(chǎn)預(yù)交了2000多萬元房款。
隨后，惠民公司開始競拍所需國有土地。
2007年6月，許昌市發(fā)布了一份將對原許昌工業(yè)設(shè)備安裝總公司的廠區(qū)和倉庫用地進(jìn)行拍賣的公告后，惠民地產(chǎn)決定競標(biāo)，但被當(dāng)?shù)亓硪患业禺a(chǎn)公司以63.1萬元/畝的價(jià)格競標(biāo)成功，此后，該公司因資金鏈問題無力開發(fā)。當(dāng)?shù)卣Ｍ菝竦禺a(chǎn)接手該地塊開發(fā)，并承諾雖然競標(biāo)價(jià)格無法更改，但愿意在該地塊的附屬土地面積上給予照顧，并在隨后的土地審批、證件辦理等手續(xù)上一路綠燈，還對相應(yīng)的稅費(fèi)給予了減免。
對于書香苑項(xiàng)目單價(jià)較低的原因，王禮儀認(rèn)為，一是由于公司沒有營銷團(tuán)隊(duì)，沒有售樓部和廣告支出，營銷成本很低；二是公司不存在資金難題，融資成本很低，不像有些地產(chǎn)公司，僅融資成本就占到整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的20%以上。
“兩項(xiàng)相減，惠民地產(chǎn)的開發(fā)成本要比普通地產(chǎn)開發(fā)公司少30%。”王禮儀說，這也是書香苑項(xiàng)目比周邊項(xiàng)目售價(jià)低35%的原因。
