■ 本期嘉賓：
楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長
尹伯成 復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任
姚玲珍 上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長
編者按：
按往年經(jīng)驗，一年中，房地產(chǎn)企業(yè)最期待的就是“金九銀十”。因為，9月和10月不僅可能會締造出“銷售奇跡”這樣的宣傳噱頭，還能在年關(guān)到來前“回收”足夠的流動資金。然而，2011年的情況卻不一樣了——沒有期待中的“購房潮”，卻在一些大城市出現(xiàn)了“退房潮”。樓市“拐點”似乎越來越讓人能夠真實地觸摸到了……
話題一
開發(fā)商故意“叫市”？
以上海為例，龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和綠地集團先后遇到了消費者的“倒戈潮”，因為與原先的購房價相比，部分消費者最高甚至遇到了5000元/平方米以上的價差。但與此同時，在微博中，卻有人擔心，開發(fā)商或借“退房潮”施壓相關(guān)部門以期“救市”，抑或成為“叫市”的手段。那么，“退房潮”到底是媒體炒作還是開發(fā)商的“無奈之舉”，亦或是“以退為進”之計？同時，“退房潮”是不是真的會大范圍涌現(xiàn)出來？
楊紅旭：“退房潮”不太可能成為開發(fā)商利用的工具，因為據(jù)各方統(tǒng)計，一些大城市部分新樓盤的大幅降價確實出現(xiàn)了，有的甚至下降了三成左右。可以預(yù)見，未來一段時間，其他房企可能會跟進降價。不過，全方位的“退房潮”還為時尚早，目前出現(xiàn)的總體而言還只是“個案”。
尹伯成：不能排除開發(fā)商將“退房潮”當作銷售工具的可能性。但開發(fā)商故意“叫市”的目的很難達到，因為，賣房同樣是市場行為，不存在一遇到市場不利就“忙叫苦”的道理，相關(guān)部門也不會過分理會開發(fā)商的叫苦行為。
另外，如果真的出現(xiàn)全方位退房潮，也不合理。畢竟，買房是市場行為，沒有房價下降就退房的道理。因為市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)精神是契約精神。一旦交易合同成立，收益和風險只能由交易雙方獲取和承擔，退房和要求補償都不可能得到法律保護。
姚玲珍：目前的情況本就可看作“退房潮”。原因在于，首先就單個樓盤而言，要求退房的用戶超過上百人，這已是一個不小的數(shù)目；其次就市場而言，上海、南京和北京多個樓盤都出現(xiàn)了大面積退房現(xiàn)象，而這些地區(qū)本就代表一定的象征意義。
當然，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有很多。從購房者角度說，退房可以理解，但這是不理性行為；從開發(fā)商角度看，在資金鏈緊張、又接近年關(guān)的關(guān)鍵時刻，他們確實很有可能故意把這些現(xiàn)象充分夸大展現(xiàn)出來，借機給政府施壓。
話題二
房價拐點真來了？
11月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，10月百城住宅均價環(huán)比下降0.23%，為連續(xù)第二個月環(huán)比下降，降幅較上月的0.03%進一步擴大，環(huán)比下跌的城市數(shù)量也是今年以來最多的一個月。另外，一個有意思的現(xiàn)象是，連外國投資客都開始撤離中國市場——最近，有消息稱，上海一批美國個人投資客集體拋售上海的物業(yè)，市場總價約在1.26億元左右。一切跡象似乎與討論了很多次的房價拐點論結(jié)合在了一起。那么，房價是在假摔還是真摔？拐點真的出現(xiàn)了嗎？
楊紅旭：拐點是出現(xiàn)了。不光9月和10月的房價開始下調(diào)，趨勢也波及到了二手房市場。數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房成交量跌破萬套，為8100套，環(huán)比減少21.4%、同比降低40.2%，是2008年10月以來的最低水平。這也是上海二手房市場成交套數(shù)的連續(xù)第三個月下降，環(huán)比降幅較9月擴大了13%。
尹伯成：“拐點說”很不合適。正確來說，應(yīng)是房價上漲勢頭得到初步遏制。近期，房價是有一定下調(diào)，但降價并沒有成為普遍現(xiàn)象，只是少數(shù)樓盤的開發(fā)商迫于資金壓力作出的短期行為。現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商都處于試探性階段，對降價仍存疑慮，期望政策調(diào)控放松。
不過，短時間內(nèi)仍可期待會有更多開發(fā)商加入到降價潮中，隨后，房價的下行趨勢逐步向三、四線城市蔓延。至于降多少價合理，恐怕很難用百分比衡量，只能說前幾年漲幅過大的多下調(diào)些，漲幅不大的少下調(diào)些，性價比過分不合理的多下調(diào)些，性價比相對合理一些的少下調(diào)一些，總之，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，房價下調(diào)的幅度最終得由市場供求的均衡決定。
姚玲珍：討論拐點有沒有出現(xiàn)的前提是拐點如何判斷？漲跌如何比較？跟去年同期相比還是與上個月相比？如果從同比和環(huán)比來看，拐點確實出現(xiàn)了，今年“金九銀十”的樓市也很慘淡。因此，從短期來看，房價拐點已出現(xiàn)。但長遠看，拐點根本沒有出現(xiàn)，比如，作反向思考的話，如宏觀政策出現(xiàn)松動，未來房價可能就會反彈。
話題三
調(diào)控政策何去何從
現(xiàn)在，不光是在政府層面，還是在開發(fā)商層面，大家最關(guān)注的就是政策的走向問題。盡管中央一直在強調(diào)房價調(diào)控不放松，但還是有分析人士擔心，地方政府會“上有政策，下有對策”。“大嘴”任志強日前就直言，“房價跌的時候，地方政府比開發(fā)商著急，老百姓比開發(fā)商著急。”那么，地方政府會不會放松房地產(chǎn)的調(diào)控政策？又如何讓調(diào)控政策“保質(zhì)保效”呢？
楊紅旭：實際上，8月以來的二、三線城市升級版限購令不了了之之后，就預(yù)示了地產(chǎn)調(diào)控政策已見底。10月11日佛山限購令放松和叫停的鬧劇，表明受樓市低迷的影響，地方政府放松政策的心情非常急迫。事實上，據(jù)統(tǒng)計，部分城市暗地放松了限購政策。隨著市場持續(xù)低迷，預(yù)計第四季度不會再出現(xiàn)加強版的地產(chǎn)調(diào)控政策了。
從宏觀面分析，隨著經(jīng)濟下滑、通脹見頂、中小企業(yè)遇難、失業(yè)率增加，及溫州、鄂爾多斯等地民間高利貸危機顯現(xiàn)，都預(yù)示著定向?qū)捤韶泿耪邔⒊蔀槭袌隹赡艿幕{(diào)。而一般而言，宏觀政策的放松，客觀上也跟著會帶動或影響地產(chǎn)調(diào)控政策的松動。
總之，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國房價止?jié)q、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，“政策底”已出現(xiàn)，第四季度部分地方政府將暗地放松。
尹伯成：政策短期內(nèi)不會放松。即使出現(xiàn)松動，也是對消費新需求的政策松動，對于投機性需求來說是不可能松動的。但最近住建部部長姜偉新說，限購是行政辦法，是房價高速上漲背景下不得已采取的措施。當個人住房信息系統(tǒng)建成后，限購政策就將退出。這雖然被樂觀者認為是利好消息，而實際上，這段話或可這樣被理解：個人住房信息系統(tǒng)建成后，抑制投資投機性購房需求就可用房產(chǎn)投資稅這個辦法了，且不需要再采用限購舉措。不過，問題在于，個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)要比預(yù)想得要難，因此，可以肯定，限購短期內(nèi)不會取消。
姚玲珍：預(yù)計今年政策不會有松動，這種調(diào)控勢頭將持續(xù)到明年年中。政府現(xiàn)在應(yīng)該考慮的問題是，在這輪政策結(jié)束后，后續(xù)政策應(yīng)該如何跟進，讓樓市“軟著陸”。
